◎邢海洋

　　股市创新高，但距离2007年的巅峰状态不过是半山腰的位置。楼市越来越滚烫，却颇有重上山巅的征兆。并且，楼市的上涨远比股市来得突然，几乎是一夜之间就完成了萧条到繁荣的转换。

　　在深圳，这座饱受投机之害、房价价格深度下跌的城市，今年4月份开始才显示出止跌反弹的迹象，但截至6月末，价格已经上涨了30%，短短不到3个月的时间内，完成了快速上涨的过程，平均每个月的涨幅达到10%。深圳市国土房产局公布的数据显示，4月成交均价环比上涨11.23%，这是深圳一年多以来首次出现的价格明显上涨。接下来，5月，深圳市新建商品住宅销售均价为1.2949万元/平方米，环比则上涨6.1%。6月份更迎来了井喷，据统计，前3个星期，成交价格均在1.5万元/平方米之上。特别是6月第一个星期，均价更是达到1.6541万元/平方米，环比5月最后一周的涨幅达28%。

　　仿佛是一夜间，房地产风向突变，前期还在退地、大折扣促销的市场，各地已有数目众多的楼盘价格回到了2007年的峰值。上海如此，北京更是如此，5月后的几次拍地，楼面价创下新高，预示着未来已经没有再次“探底”的可能。

　　深圳是一个人口结构极端年轻的城市，房地产的刚性需求远超其他城市，但这种刚性需求却只能表现在中小户型上，并且对价格敏感，而“小产权”房的大量存在又分散了这部分刚性需求。或许正是这个原因，深圳并没有北京、上海等城市的刚性需求引发的底部放量期，直接进入了投资阶段。投资阶段的特征是成交房产的结构发生变化，高端物业销售活跃，在深圳，无论平层大户型公寓还是别墅的销售都激增。比如，4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅还分别只有16.9%、50.82%和36.11%。在北京，4月后大户型开始热销，来自香港、山西和内蒙古的投资客大肆买入豪宅，也佐证了房地产进入投资阶段的事实。

　　投资者大举进入市场，一种解释是流动性泛滥所致。前5个月国内新增信贷规模高达5.8万亿元。就在世行对全球经济发出悲观的预测后，央行指出回升基础不稳固，将延续宽松货币政策。如果央行再延续这样的政策3到6个月，今年全年的信贷规模就可能达到8万亿到10万亿元。而全球范围内，美元零利率释放出了更高数量级的流动性，我国作为最受资本青睐的国家，资金的充裕更是不可限量。其实即使没有如此宽松的货币环境，只要有通货膨胀预期存在，开发商和投资者也会囤积以应对物价上涨。有了刚性需求和通胀预期的“垫底”因素，价格的急速变动又吸引短期资金流入，一轮上涨因而在刚性需求、保值需求和投机冲动中愈演愈烈。

　　投资者热衷于房地产投资，除了东方特有的“田宅”传统，或许还和股市沉痛的记忆有关。A股市场一年间下跌70%，而在房地产市场，全国跌幅最大的城市也不过30%，平均而言，沿海大城市房价跌幅10%～20%，房地产的保值能力远高于股票。在西方成熟的市场，房地产投资回报率介于股票和债券之间，且投资报酬率远低于股票的报酬率，除了风险同样也远低于股票外，几乎难以作为投资工具而存在。在东方，这一规律却被改写，在特定阶段，尤其是经济起飞的前期，土地及房屋价格的升幅甚至超过股票，日本甚至创造出40年间地价只有一年下跌的“土地神话”。
 

　　房地产持续升温，其矛盾之处在于，地方政府获得了急需的财政收入，而收入或许正来自政府的经济刺激计划，本该流入实体经济的建设中。投资投机需求推高房价，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其他商品的消费，从而抑制实体经济的复苏。资金过快、过多地流向地产投机、流向虚拟经济，只会催生市场泡沫的产生。更严重的后果则是，自住型需求被排斥在市场之外，必将激起民意反弹，房地产势必成为下一个调控目标，而5月份，房地产业刚刚获得了自有建设资金比例下调的重大利好，中小地产商得以在拍卖土地中竞相加价，“地王”频现。

　　房产市场显然不会有股市的幸运，股市即使有泡沫，也离山顶甚远，被管理者和投资者寄予厚望。而楼市，刚一发力，便已经引发公众的惊慌。鱼和熊掌不能兼得，从大局出发，政府不得不实施宽松的货币政策，却无意中又一次被游资绑架，这也就意味着，房地产而非股市将是触发政策转变的诱因。 

        本文节选自《三联生活周刊》2009年第24期，敬请查阅更多精彩内容