收藏本版对于房价超过承受能力,又无法进入保障住房市场的人们来说,买二手房是一个不错的选择.那么,买二手房有没有窍门呢?让我们循着二手房的优势来谈杀价技巧.
二手房的优势恰好是我们买二手房时的杀价关键点.
一是信息优势.
二手房比新房的优势最大的一点来自信息均衡,不象新房那样存在相当多的无底洞.
二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格\新房出售最低起价\二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠,换句话讲,二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的.这里有一个经验值,商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的三分之二,其他类型的如公产房/小产权房则视地段及保障程度有较大差距,年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半.
走出这个范围,你就应该借助于其他方法谈个理想的价位.
二是出卖方弱点比较容易找出.
我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势,
如出卖方急于出手的原因,有些是移居外地或出国,因而急用现金,这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣;现阶段房价出现下行趋势,对于炒房者出货,也可以通过付款条件及类比因素谈价.
对于二手房,装修投入是个沉落成本,买家可以以不含装修的价格来成交,挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调.
买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用,大家都是普通人,因而不要象开发商那样吃价,现在的二手房价大约都翻了一番,所以通过表情与达意,有时可以谈落一些价格.
三是出卖方拿出价格理由的部分都可以市场性原因找出反方证据.
出卖方提出的售出价大约会说到:地段优势\出租价格或已经带租约\同类地段新房与二手房较大的价差\市政变化让房子变得稀缺而有效\可卖可不卖的说法等等.
说到地段,你可就其出价翻了一番来回击,相当证明了卖方将升值回报全拿走了,至少应该留有余地,让二手房东也有个相关的回报;对已带租约,一是不定性存在,二是租价可能不大合理,最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租;对于二手房与新房的价差,你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托,并且新房也在下调;基于购买当时的时间,现在有些地段市政发生的革命性变化,导致二手房出卖人会喊出较高价格,并打出可卖可不卖的姿态,你应着眼于你买二手房,一是手头紧,但确实需要买房,再加上买了后也对市场价格回调有所担心,因而在买入时适当考虑一下这一情形.
四是出价方式的谈判技巧.
有许多二手房价格是以包价出现的,即双证及过户费由对方出,买受人仅仅承担二手房的买价,而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮.
方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性,如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候,价格还是可以承受,则可以将权证费用转为由买受人承担,在这一前提下再与对方商谈成交价格.封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径.
合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中,这个应该是房东自主完成的事项.
五是对于非完全性商品房的附加谈判技巧.
有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距,这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性,买后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二,所以要综合判断以后再行成交.而且,这类房子房东的底气不是很足,尤其是当下房价有下降趋势,你可以大胆杀价.
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北京二手房中介费过高，给很都老百姓带来很大
的压力，现在的房价就够老百姓承受的，都是老百姓
血汗钱呀，样才能给老百姓减轻的负担呢？国家调
控，只能治标，不能治本呀！只有把中介费降下来一
些．有公司以承诺中介费只收三千元，着也意味着新
的思路给老百姓减轻负担，我们算一笔帐能给老百姓
节约多少呢？
举个例子：就算交给中介的费用，不算交给地局或银
行代款的费用．
就拿一套房平均１００万元来计算：
１．现以有一家公司推出每套房只收３０００元中介费计算：
１００万＋３０００元＝１００．３万元
２．中小公司都收房款全额的２．５％计算：
１００００００×２．５％＝１０２５０００元
３．大 中公司都收房款全额的３％计算：
１００００００×３％＝１０３００００元
又单收个过户费（不是地局收的，是中介自己
收的费用）：１５００元
帮贷款费（不是银行收的，是中介自己收的费
用）：１５００元
我们来看一下：
１．１００．３万元，
２．１０２．５万元
３．１０６万元
最多可以省５７０００元，这是什么概念呀，合
辙这套房９４３０００元，５７０００元是一般的全
家净收入．能给老百姓减去多大的负担呀！！本身现
在的房价够高了，很多老百姓都买不起，在加上中介
费，不用我多说什么了！！我很希望房产同行们和这
家公司学习，中介费每套房只收３０００元．这样会
给老百姓节约很大的开销，希望老百姓都能买的起
房，能有个属于自己的家！！
文章引用自：
评论(1) 阅读(30) 博论坛 圈子 编辑 打印 有奖举报
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富力城 102平 10/28 南北通透 205万!
后现代城 89.59平 8/18 南 140万!
易构空间 68平 6/26 西南 100万!
金港国际 68.04平 3/15 西 99万!
看房联系15810000917苏先生
富力城 市场价25000左右
后现代城 市场价16000左右
易构空间 市场价16000左右
金港国际市场价 17000左右
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以住房为例：
首先计算市区的住房总量，统计常住居民总量，计算出全市人均住房拥有量，
1，对住房拥有量小于或等于人均拥有量的免税，并且按照住房缺少量来进行补贴；
2，对拥有住房量大于人均拥有量一倍而小于二倍的部分，过度占有税=超出部分价值X10%/年；
3，对拥有住房量大于人均拥有量二倍而小于三倍的部分，过度占有税=超出部分价值X30%/年；
4，对拥有住房量大于人均拥有量三倍而小于四倍的部分，过度占有税=超出部分价值X50%/年；
5，对拥有住房量大于人均拥有量四倍的部分，过度占有税=超出部分价值X80%/年；
6，对于房产商登记后未卖出的房产，征收资源浪费税，=总价值X2%/月；
7，房产价值按面积X上一年本区房价均价；
8，税按月收取；
9，征税基点每年更新一次；
10, 外籍人,公司不得购买中国商品住房；
11, 取消拆迁房(经济适用房)这一说法,所有的房子的身份应该平等,同样可以随时交易;
12, 住宅土地出让时应该与开发商签署合同附件,注明最迟开盘期限,对逾期不开盘的制定明确量化的惩罚措施;
13, 对于夫妻分居两地的（户口在不同的地级市），对其超出一倍的部分应给予较低的优惠税率，比如1/2；
14，对于私房，居民自建房则不在征收范围之内（或者另行制定合理的方案）；
15, 在此基础上要适当加大或者缩小供应量；
16, 在此基础上大幅降低甚至取消住房流通环节的税费，加强流通；
17，大幅降低或者取消土地出让金，土地本来就是人民的，变卖地生财为可靠的税收，财政方可持续发展；
18, 立法保护农民的住宅及土地且可以合法转让、流通；
政策没有细则=没有政策！促进有限资源合理分配是全社会的责任
