在西方发达国家，房地产起步相对较早，政府对个人私有财产的保护力度很大，旧城区的大规模拆迁是几乎不可能的。从而也导致这些城市房地产交易市场中二手房占据了绝对的分额。但在中国，政府对二手房市场的种种限制，极大了制约二手房市场的发展，房地产交易中，一手交易一直占据绝对的领先优势。二手房交易税收繁重，手续复杂，加上中介市场的不规范，购买二手房往往成为一个购房者面对高房价的一个不得已选择。 

    但是伴随着政府出台的系列鼓励房地产交易的政策的实施，二手房交易成本大幅降低，在一手房价格居高不下的情况下，二手房将迎来一个巨大的发展时机。根据此前出台的政策，个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按房款转让差价征收营业税。目前二手房交易营业税率为5.5%，加上之前契税的减免，短短数月，对一套年满2年价值100万元的普通住宅而言，按此政策在年内转让将节省7万元税款，购房者负担明显减少。 

    购房成本的大幅下降直接带来了成交量的明显上升。新年首月，北京二手房的交易量首次超过了新建商品房。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年1月份，北京新建商品房交易量为5940套，二手房的交易量则达到7330套，超过了商品房23%以上。 

    相比而言，一手房的销售主体是开发商，新开盘的项目需要考虑各种成本，已经销售一部分的项目降价则面对前期业主的退房压力，一手房的降价有着种种制约因素，而二手房销售主体是小业主，因此降不降价主要看个人对资金的需求压力和市场信心。更重要的是，二手房市场中最重要的部分房源刚好就是2~5年这部分房子(过早的房源品质较低，太新的往往区位不好)，这些房子大都在房价相对较低的时候买进，而赶上房价暴涨的时机，投资者获利空间巨大，因而降价空间也相对较大。对于北京、上海这样的特大型城市而言，城市中心可供开发地块非常稀少，仅有的项目由于成本暴涨，即便降价也难以降到购房者预期价位，同样区域的二手房在2009年必然会大量分流购房客源。2009年核心城市一手二手房格局将发生重大变化。 

     而这种变化对楼市将产生巨大的影响。根据笔者公司在08年对北京不同区域20个标志性项目的跟踪数据显示，同一区域同一品质的二手房价格要比新房价格低30%左右；而随着楼市的逆转，一手二手房价格也发生重大的变化。越来越多的新房在定价时候开始借鉴周围二手房价格，甚至于部分新盘开盘价格比周边二手房还要更低。楼市的定价原则发生重大变化，这种变化对开发商和购房者都将产生重大影响。 

    以下是《北京晨报》19日关于相关问题的报道《楼市逆转撬动楼盘定价策略新盘标价参照2手房》： 

   随着二手房各项交易契税减免政策相继出台，二手房交易市场呈现井喷态势。而新房定价也不得不开始参照周边二手房的价格。 

   来自北京房地产交易管理网数据显示，二手房交易量已经超过一手房成为楼市交易量的主体。随着二手房热销而来的，是新开盘项目定价开始参照项目周边的二手房价。 

  一些购房人在看新盘时，总是拿周边二手房价作为价格参照。位于红领巾桥附近的公园1872项目就曾多次遇到这样的购房者。目前该项目售价约为2.5万元/平方米，有购房者看完其项目后，对项目的产品、地段及园林均表示满意，一旦涉及到价格，不太远的星河湾一期二手房1.8万元/平方米的售价，就让买房人不得不再掂量掂量了。三环外两广路沿线某项目也遇到类似问题，1.6万元/平方米就能买到富力城的二手房，为什么还要选择高价晚交房的新房呢？ 

  事实上，庞大的库存压力和资金链压力让开发商已经开始重新审视之前的定价策略，一些项目的开盘价甚至和周边二手房价格相差无几。 

 中原地产华北区总经理李文杰表示：“银行对一手楼盘按揭贷款的抵押物估值，已经不再按照购房合同的表面价值计算，而是按照物业周边一定范围内的可参照物业价格来估值，既有一手楼盘也包括二手房。”李文杰认为，2009年二手房价格将主导楼市整体价格水平，也就是说“新楼盘预售的定价将由周边二手房的价格来决定”。这意味着，开发商把新盘价格降至周边二手房价的85%至90%才能达到促销目的。 

■各方观点 

开发商：定价与二手房持平方能凸显新盘优势 

 ●陈云峰明天地产总经理 

    以前新开盘项目的定价根本不会考虑周边二手房的价格，只会考虑与相同区域类似品质项目价格相比是否具有竞争优势。尤其是前几年房地产价格上涨过快的情况下，开发商之间互相攀比，定价一个比一个高，这也是导致房地产价格飙升的主要原因之一。 

   2008年，房地产市场经过一系列调整后，楼市价格下行。一开始，开发商对新房的定价仍参照同区域其他项目的价格。当然，现在的开发商定价已经开始参照周边二手房的价格了，因为二手房才是房产真实的市场价格的体现。新房定价与二手房价一致，方能凸显新盘的优势。 

 经纪公司：大项目主动降价造成新盘压力 

    ●杨少锋北京联达四方房地产经纪公司总经理 

 2008年以前，受到政策的限制，二手房交易不但手续复杂，而且要支付的中介费、各种税费等成本较高，二手房的交易受到较大的限制。因此，一手房和同区域相同档次的二手房，价格有明显差异，如果新房定价在每平方米2万元，二手房的价格也就在每平方米1.4万到1.5万。现在二手房交易契税、营业税、中介佣金纷纷下调，100万元的房产可以省7万元左右，二手房对客户的吸引力增强，也分流了大量的客户，在定价上，对一手市场的影响已不可小觑。 

    2009年初，楼市一手房销售火爆，出现了一个难得的“小阳春”，但主要成交量都集中在降价幅度较大的几个项目，如珠江帝景、合生·麒麟社等。皆因开发商认识到楼市价格只要理性回调就可以尽快销售完毕，所以是房价下降幅度大致使成交量大。如珠江帝景，从原来23000元/平方米的价格到现价每平方米1.6万元，降价幅度高大7000元/平方米，和该项目在2007年4月份的价格相同，比周边项目价格低了30%，新房价格已经回到二手同样的价格。 

    这些大项目主动降价也给诸多新盘带来了压力。一些区域的新盘定价干脆低于周边二手房。如百子湾附近“金都杭城”新房定价每平方米8800元，而周边某项目的二手房均价却为每平方米9000到10000元。 

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