收藏本版在中国,作为市场化商品房供应的主体,只有开发商,所以垄断之下众口诛之.又因为开发商必须与政府同流才能获得其利润来源,政府被认为是因为开发商而应负连带责任.而针对房价上涨元凶论,消费者中被揪出的,只是投机与投资部分,但没有人记载过投机与投资人会否让利于后来者,因为大多数情况下,他们也可能是受害者.其他供应链中的服务提供商如中介,建筑承包商,物业服务商等也只是做为配角被提及.
下面截取武汉市最有代表性的一个区域,积玉桥,从有房地产开发以来的变迁来看看,房价怎么涨起来的,在涨价过程中暴利分流的存在,利益链条的长短,从而提出,要降房价,利益链各方都应做出调整,有些是政府来推动,有些通过政策来引导,有的则应有所鞭策.
我们把积玉桥片区的开发分为三大阶段,分析其变迁,并结合目前的二手房价与新房价格一并讨论,结果或许更为明显.
第一阶段,属引起注意阶段,当时开发楼盘代表作是蓝湾俊园.稍后跟进开发的有常阳丽江城/江南明珠园.
第二阶段,起始自城开玉桥新都,然后有锦江国际城/金都汉宫/华润凤凰城.
第三阶段,起自滨江丽景,稍后会有金地国际花园/融侨华府.
在第一阶段,当时武汉的房价超过2000元每平的算高价,而蓝湾俊园所在地的江滩也没有做规划,爬到会所的第三层才能与江面比肩.所以卖出超过2000的价格,主要原因是该项目继丽岛请来深国企担纲策划后第二个靓仔项目,叫置地和信,从全程角度进行定位及建筑概念设计建议,刮起一股新概念风潮.
这一时期所以价格无法拉开,关键原因是人们,包括开发商\消费者,都严重认识不到景观也是钱,没有人愿意为一片江面而愿意多掏大约一百元以上的钱,那时武汉第二大居住区域的南湖花园城,宝安江南庭园因为独特的环境与户型及建筑风格,卖价接近2000元.
正因如此,延后两年陆续开发上市的常阳丽江城/江南明珠园等,贵为江景盘,但并没有喊出天价,当然市场也在悄无声息中完成交替.价格的爬升与地段\与景观完全没有直接联系的阶段是这一阶段的关键特点,也因为如此,房价谈不上剧涨,纯粹投资买房与投机买房尚处襁褓之中.
到了第二阶段,首先是华润以市场价拿地,地价提高加上华润开发中高档房的企业产品定位,入市价即提高至五千左右,城开玉桥新都借助先期的土地储备,低于华润的价格上市,但比照华润的销售情势而定价也让其单价迅速回调至五千以上.同期金都汉宫以三A住宅,百年奢适为由开发其在汉的首个高档盘,打出七千出价,随后即上涨至逾万元.相邻的锦江国际为存量地项目,销售价格落位让其在较短时间获得理想的销售.
当华润凤凰城/玉桥新都/金都汉宫/锦江国际纷纷跟涨均价突破八千的时候,第一阶段的二手房价快速跟进,从而让本区域二手房价迅速跃升至五千以上.
从第二阶段房价迅速上涨的背景因素来分析有这么几大原因:一是地价按照市场供应,中心区加滨江景观以及交通变革(过江隧道),让本地的市场价格自然上涨,而新地块的价格对存量项目的拉升作用也十分明显.二是同期内环之内的中高档盘数量紧缺,那时汉口江滩在售项目仅外滩棕榈泉/时代豪苑,锦绣长江与武汉新天地尚处前营销阶段,而周边城市的高档购买力迅速入驻,推高了本区域高档房价位.
而第二阶段还处后市的时候,融侨华府/金地国际花园高价入驻,同期开发的友谊国际与中环滨江丽景顿时生辉,分别以均价八千元顺利收盘.没有收盘的也将剩余地块单独进行定位重新开发.
此时积玉桥片区已经非常成熟,集居特点也非常明显.
在不知不觉中进入到第三阶段,正处全国性房价涨跌不明之际.但是从融侨华府及金地国际花园万元盘运筹情况看,分别有两千与三千的进入量,他们交纳的运筹诚意认购金在三至五万元之间,购买意向非常强劲.
都是哪些人在站队等候呢?据现场售楼管理人员介绍,主力还是当地人,包括省府人员公务一族,前期从房市中渔利者以及新晋富裕阶层.当然外来置业也占有将近百分之二十的比重.
纵观积玉桥片区由不到二千元至如今的万元起步,可以看到,房价上涨利益相关者在第一二阶段实际为投资投机消费所把持.到了第三阶段,开发成本及市场精细定位对开发商的要求高了,产品支出多了,投资者少了,但尝到甜头的前期购房者依然顾我,也让这些处于中心区的高档房有其既定市场.而正是需求支持,开发商才敢于大胆出价拿地,由此又让存量项目快速跟进,取得上涨的最佳参照物.
现在,政府主要限制投资与投机消费,这只是砍掉了房价上涨利益链的三分之一,还不包括拆迁产生的新增购买力.而二手房在价格快速上涨过程中剧涨,使政府控制投机的某些政策业已失效,因为他们可以将税费包括在内进行出手,也还有大利可图.曾经听明天第一城陈云峰说到,明天第一城第一期卖五千多的时候投资消费为百分之四十,到了二期达到百分之七十,而交房的时候相当数量的房东正在出手自己持有的一期房.
不外想说明,降价是系统工程,必须中断所有利益链才能产生政策控制作用.将眼光仅盯着暴利尚无法完成这一艰巨任务.
1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)
2\重点推荐：来一场房地产改良运动(本人的研究思想)
4、股市泡沫PK楼市泡沫,哪个易破?；
5、四类不随地价变动的好房子；
8、行政降房价有无出路？；
9、局部戒严才能平抑房价；
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11、我现在就要买房，怎么办？；
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13、老子为什么博爱而不花心？
15、楼市必将在奥运之前井喷
16、情人脱胎换骨的三大瞬间
17、加息让哪些人停止了买房的脚步！23、如何找到你的位置
28、小户型淘金法则
36、高房价会自动涨停的八大理由；
笔者今天看到一则报道《上海政府强调实行最严格耕地保护制度》，那么，上海未来用于商品房和经济适用房开发的土地供给将大幅度地减少。上海房地产公司的老板们现在肯定很郁闷，先莫谈‘现金为王’了，老板们就是想显显‘王者风范’的机会都难求了。直接后果是房产开发商无地可开发，也就没有楼房拿到市场去卖了。我保证不久的将来内环内连售楼处都找不到了，必将大大加剧房地产市场的供求失衡，上海未来楼价高涨的局面将不可避免，且呈加速度般的上涨，即使按最最保守的算法，每年房价涨幅为15%（GDP+CPI=10%+5%，本人另有博文专题阐明），五年房价就翻番。我们算一下，现在内环内房价大约2.5万至3万，五年保守算就到每平5到6万，今日人民币兑美元已踏入6的台阶，经过5年的缓慢升值到1：5，上海内环内的房价就轻松越过1万美元，笔者估计应该不需5年，大概3年多就实现了。
注：有些读者也许会问，笔者为什么用美元来标价，实乃不想把那些房价下拐论者的胆吓坏了，或许他们能接受1万美元，却害怕接受6万元人民币吧。
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在第一阶段,当时武汉的房价超过2000元每平的算高价。
我想知道第一阶段是什么时间？那个当时的武汉是那年？03年？还是2000年？
我这武汉人都对积余桥都不熟悉，何况是外人
在第一阶段,当时武汉的房价超过2000元每平的算高价。
我想知道第一阶段是什么时间？那个当时的武汉是那年？03年？还是2000年？
我这武汉人都对积余桥都不熟悉，何况是外人
以住房为例：
首先计算市区的住房总量，统计常住居民总量，计算出全市人均住房拥有量，
1，对住房拥有量小于或等于人均拥有量的免税，并且按照住房缺少量来进行补贴；
2，对拥有住房量大于人均拥有量一倍而小于二倍的部分，过度占有税=超出部分价值X10%/年；
3，对拥有住房量大于人均拥有量二倍而小于三倍的部分，过度占有税=超出部分价值X30%/年；
4，对拥有住房量大于人均拥有量三倍而小于四倍的部分，过度占有税=超出部分价值X50%/年；
5，对拥有住房量大于人均拥有量四倍的部分，过度占有税=超出部分价值X80%/年；
6，对于房产商登记后未卖出的房产，征收资源浪费税，=总价值X2%/月；
7，房产价值按面积X上一年本区房价均价；
8，税按月收取；
9，征税基点每年更新一次；
10, 外籍人,公司不得购买中国商品住房；
11, 取消拆迁房(经济适用房)这一说法,所有的房子的身份应该平等,同样可以随时交易;
12, 住宅土地出让时应该与开发商签署合同附件,注明最迟开盘期限,对逾期不开盘的制定明确量化的惩罚措施;
13, 对于夫妻分居两地的（户口在不同的地级市），对其超出一倍的部分应给予较低的优惠税率，比如1/2；
14，对于私房，居民自建房则不在征收范围之内（或者另行制定合理的方案）；
15, 在此基础上要适当加大或者缩小供应量；
16, 在此基础上大幅降低甚至取消住房流通环节的税费，加强流通；
17，大幅降低或者取消土地出让金，土地本来就是人民的，变卖地生财为可靠的税收，财政方可持续发展；
18, 立法保护农民的住宅及土地且可以合法转让、流通；
政策没有细则=没有政策！促进有限资源合理分配是全社会的责任
更别提什么和谐的生活了！
房子——对于大部分中国的老百姓，现在已经是个奢侈品了，就像劳斯莱斯一样！
当局者要警醒阿！
读者关心美国次级债危机（以下简称次债危机），我读了时寒冰的《次债危机揭开中国高房价真相》之文，也来谈谈对危机的看法：
表面上看是从美国爆发的次债危机，波及全世界，包括中国，各国深受其害。实际上，我认为这场危机的唯一得益者就是始作俑者----美国，可以说美国政府高官和金融寡头正举杯为这场毫无硝烟的财富掠夺战的彻底胜利而庆贺。为什么？布什（也真不是个东西）政府为了提高本国底层民众（即低收入、信誉不高、金融知识匮乏等人群）的住房福利水平，但是本国国库又拿不出钱来建房，怎么办？于是，布什就找来美国各银行的CEO，说：“老子军费开销太大，收房地产公司的税是既快又多，你们把钱借给‘穷光蛋’，而且越多越好，让他们购房，暂时给他们享受享受,并且钱马上就会转手到房地产商帐上，这些钱统称‘次级债’，不用担心‘穷光蛋’不还钱，，我会包装后推销给别人的。”果然，先是对次级债进行炒作，就象股市中的*ST股，心狠手辣的布什向富有的同盟国和债权国推销‘次级债’，别国人也搞不清楚，甚至还认为‘美国货质量一定不会差’，在美国人的诱、骗、哄、拐下多国落入圈套。悲哀啊！
我们知道美国的金融机构对金融风险防范上，可以说是相当完备，那些金融家们更是精明人，难到会犯如此低级错误？不是，这完全是由美国政府操纵有预谋的、精心策划的超级骗财行动，实际上他们事前早就吃了‘定心丸’----次级债危机将由他国来埋单，真相就是如此。虽然表面上美国也损失不小，但细想一下，次债危机中所有损失扣除美国自身部分，那些财富到哪去了？都被美国人掠夺去了。
我要警告美国，虽然从次债危机中的确大捞了一把，但是以后你们类似债券发行信誉度必将失去更多。
另外，我反对时寒冰老兄的‘蝴蝶论’，更反对美国次债危机与中国的高房价挂钩论，因为从危机的真相来看，显然不是由于美国的房价高而导致的，而是次级债都已转嫁给他国后才爆发的。
几十年以后，不少人在去世的时候，墓志铭上都可以这么写：此人一生辛苦并且努力工作，对后代最大的贡献就是买了一套房子，一套还剩10年或20年产权的房子，或一套还需要用接力贷款的方式还款的房子, 大连的房价实在太高,这是炒房人的功劳.... 这样的房价真正购房需求人是买不起的....房价的冬天正来临,拐点以出现....今天中央电视台2套经济半小时报道 深圳房价现在下降40%....大批炒房人非常痛苦....大连的房价下降40%一定会出现....否则大家团结起来1年,2年不买房,看谁急!!!!!猿少死开发商的楼建在空中了吗?小产权房与大产权房的区与别就在于.小产权房农民与购房者得到实惠.大产权房开发商发黑心财.贪官们已经贪的够多的了.不怕贪多了噎死.不要在与投机商狼狈为奸了.不要在和小产权房过不去了,小产权房回收作为经济适用房.
几十年以后，不少人在去世的时候，墓志铭上都可以这么写：此人一生辛苦并且努力工作，对后代最大的贡献就是买了一套房子，一套还剩10年或20年产权的房子，或一套还需要用接力贷款的方式还款的房子, 大连的房价实在太高,这是炒房人的功劳.... 这样的房价真正购房需求人是买不起的....房价的冬天正来临,拐点以出现....今天中央电视台2套经济半小时报道 深圳房价现在下降40%....大批炒房人非常痛苦....大连的房价下降40%一定会出现....否则大家团结起来1年,2年不买房,看谁急!!!!!猿少死开发商的楼建在空中了吗?小产权房与大产权房的区与别就在于.小产权房农民与购房者得到实惠.大产权房开发商发黑心财.贪官们已经贪的够多的了.不怕贪多了噎死.不要在与投机商狼狈为奸了.不要在和小产权房过不去了,小产权房回收作为经济适用房.
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